Вторичный рынок на низком старте: какие квартиры дорожают и почему покупателям стоит быть особенно внимательными

Москва, 18:50, 06 Июн 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

В начале июня 2025 года вторичный рынок недвижимости в России демонстрирует неоднозначную динамику: в условиях общей стагнации отдельные сегменты начинают показывать уверенный рост цен. В чём причина такого расслоения, какие объекты окажутся в плюсе и как не переплатить при покупке — разбираемся в текущей ситуации.

Стагнация с элементами роста: что происходит на рынке

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в мае 2025 года средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в крупнейших городах страны выросла на 0,2% — до 142 000 рублей. Формально это стагнация, но она сопровождается лёгким снижением предложения — на 0,7% за месяц. Иными словами, рынок не падает, но и активного роста пока не наблюдается.

Однако внутри общей картины прослеживаются очаги активности. Так, лидером по росту стоимости стала Пермь — +2,2% (до 108 000 руб./м²). За ней — Москва (+1,5%, 364 000 руб.) и Воронеж (+1%, 107 000 руб.). Аналитики отмечают, что эти цифры не случайны — за ними стоит конкретная логика спроса и инфраструктурного развития.

«На рынке вторичного жилья в начале лета наблюдается стагнация: продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Однако цены на квартиры в перспективных локациях и с качественным предложением продолжают расти», —

объясняет Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости».

Где и какие квартиры дорожают

Эксперты сходятся во мнении: дорожают те квартиры, которые располагаются в районах с развитой или развивающейся инфраструктурой. Новые станции метро, строительство школ, близость зелёных зон, университетов — всё это делает недвижимость особенно привлекательной.

Примеры перспективных локаций:

• Новая Москва: продолжает активно расти за счёт транспортного развития и новостроек с современной инфраструктурой;
• районы с новыми развязками и метро: даже при стагнации общего рынка такие зоны становятся точками роста;
• территории рядом с вузами и парками: всегда востребованы молодыми семьями и арендаторами.

Отдельное внимание — к формату жилья. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры остаются самыми ликвидными: их легче купить и проще продать или сдать в аренду. Это делает их особенно интересными с инвестиционной точки зрения.

«Даже в условиях стагнации такие квартиры показывают рост цен. А в сегменте бизнес- и элиткласса динамика нередко опережает рынок», —

добавляет Белокуров.

«Новая вторичка» — сегмент, за которым будущее

Одним из самых перспективных направлений на вторичке становится «новая вторичка» — квартиры в домах, построенных 2–3 года назад. Эти объекты уже обжиты, в них завершены ремонты, функционирует инфраструктура, но по цене они всё ещё ниже премиального предложения.

«Именно в этом сегменте нередко наблюдается рост цен быстрее остального вторичного жилья», —

отмечает Евгений Белокуров.

Для покупателей это — возможность получить практически новое жильё, не дожидаясь окончания строительства, и без рисков, связанных с долгостроем или качеством застройки.

Ключевая ставка и «снежная шапка» спроса

Сегодня рынок находится в состоянии выжидания. Ставка Центробанка остаётся высокой, а ипотека — дорогой. Это сдерживает как спрос, так и рост цен. Однако эксперты уверены: в случае, если ключевая ставка начнёт снижаться (ориентир — 12% и ниже), рынок оживится резко и массово.

«На рынке сейчас накапливается отложенный спрос. Люди с депозитами и те, кто откладывает покупку жилья, выйдут на рынок сразу после удешевления ипотеки. Тогда и начнётся активный рост цен», —

предсказывает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако быстро это не произойдёт. Банк России не заинтересован в резком снижении ставки, чтобы не разогнать инфляцию. Поэтому лето, скорее всего, пройдёт без резких движений.

Загородная «вторичка»: спад, но не везде

Сезонное охлаждение наблюдается и на рынке загородной вторичной недвижимости. Однако и здесь есть свои «точки притяжения». Речь идёт о качественных домах ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в радиусе до 100 км от города. Особенно востребованы варианты для проживания летом — например, семьи с детьми переезжают туда на сезон, а глава семейства приезжает на выходные.

«Динамика спроса пока слабая, но к осени активность вернётся», —

считает Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского».

Как выбрать квартиру и не переплатить

Сегодня особенно важно подходить к покупке осознанно. Простого сравнения цен за квадратный метр уже недостаточно. Нужно учитывать:

• транспортную доступность района;
• наличие инфраструктуры;
• количество аналогичных объектов поблизости;
• планировку и состояние дома;
• потенциал роста стоимости локации;
• вид из окон и общее благоустройство.

Профессионалы советуют рассматривать не только текущую цену, но и инвестиционную привлекательность квартиры: как будет меняться её стоимость в ближайшие годы, легко ли её будет перепродать или сдать в аренду.

Рынок вторичной недвижимости вступает в фазу высокой чувствительности. Любые изменения — от снижения ключевой ставки до запуска новых станций метро — могут мгновенно повлиять на спрос и цены. Для покупателей это время повышенного внимания: именно сейчас можно найти удачную сделку, но важно не упустить детали и просчитать стратегию на несколько шагов вперёд.

Будущее рынка — за грамотным выбором. Не просто купить квадратные метры, а инвестировать в комфорт, инфраструктуру и устойчивую ценность.