Собственники рискуют остаться без квартиры: причины, последствия и способы защиты

Москва, 20:10, 10 Ноя 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

В России растёт число случаев, когда граждане лишаются жилья — порой неожиданно и в полной мере. Юристы отмечают увеличение жалоб собственников, столкнувшихся с угрозой потери квартиры. В чем кроется риск и как избежать финансовых и юридических ловушек, рассказываем в этой статье.

Основные причины изъятия недвижимости

Долги и ипотека

Наиболее распространённая причина, по которой можно лишиться квартиры, — задолженности.
Если квартира находится в ипотеке, она является залогом банка до полного погашения кредита. При просрочках платежей банк может обратиться в суд для взыскания и реализовать квартиру с торгов. Важно понимать: для банка не имеет значения, является ли квартира единственным жильём должника.

«Даже если это единственное жильё, при просрочках по ипотеке банк имеет право через суд обратить взыскание на заложенное имущество», —

пояснил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Долги по другим кредитам, алиментам, налогам и ЖКУ также могут стать поводом для изъятия имущества. Однако существует так называемый «исполнительский иммунитет», который защищает единственное пригодное для проживания жильё.

«Если квартира у должника одна, забрать её за долги по потребительскому кредиту или за неуплату коммунальных услуг, как правило, не могут», —

уточнил Кузнецов.

Исключения есть: если суд посчитает, что единственное жильё является «роскошным» и стоимость превышает размер долга, оно может быть продано, а должнику предоставят более скромное жильё. Также жильё могут изъять в случае преднамеренного создания ситуации, когда дорогое жильё остаётся единственным, чтобы уклониться от долгов, но такие ситуации характерны для банкротства и требуют доказательств.

Противоправные действия

Помимо долгов, лишиться квартиры можно в результате противоправных действий:

Конфискация. В рамках уголовного дела суд может конфисковать имущество, если будет доказано, что оно приобретено или использовалось в преступных целях.

Незаконная перепланировка. Если владелец нарушает строительные нормы, угрожает соседям и отказывается устранить нарушения, суд может продать квартиру с публичных торгов. Новый собственник обязан устранить нарушения.

Использование жилья не по назначению. Превращение квартиры в офис, склад или хостел с нарушением прав соседей может стать основанием для изъятия через суд.

Юрист ЕЮС Србуи Манджиева приводит пример: один её клиент приобрёл квартиру в ипотеку, не проверив «чистоту» сделки. Выяснилось, что предыдущий собственник получил жильё незаконно. Сделка была оформлена с занижением стоимости, чтобы уйти от налогов. В итоге клиент рисковал лишиться квартиры, оставаясь должником перед банком.

«Таким образом, человек может потерять квартиру и при этом остаться должником по ипотеке», —

пояснила Манджиева.

Как защитить своё жильё

Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют:

1. Финансовая дисциплина. Своевременно оплачивайте кредиты, коммунальные услуги и налоги. При финансовых трудностях — договаривайтесь о реструктуризации долгов.
2. Проверка юридической чистоты сделки. Перед покупкой квартиры изучайте историю переходов права собственности, отсутствие обременений и судебных споров. Не соглашайтесь на занижение стоимости в договоре.
3. Соблюдение правил. Любые перепланировки нужно согласовывать официально, а использование жилья должно соответствовать его назначению.
4. Осторожность с документами. Не передавайте доверенности и документы незнакомым людям — это может стать основанием для мошенничества.
5. Вторичный рынок. Если покупаете квартиру «со вторых рук», проверяйте участие недвижимости в судебных тяжбах, историю ипотечных обременений, а также наличие долгов предыдущих владельцев.

Потеря квартиры может произойти по разным причинам — от долгов и банкротства до противоправных действий и юридических ошибок при покупке. Но соблюдение финансовой дисциплины, внимательная проверка недвижимости и соблюдение закона существенно снижают риски.

Юридическая грамотность и осторожность на каждом этапе — главный способ сохранить своё жильё и избежать неприятных сюрпризов.