Ипотечный маятник качнулся назад: после июньского ажиотажа рынок жилья столкнулся с резким охлаждением

Москва, 05:30, 09 Авг 2026, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

Российский рынок ипотечного кредитования в июле продемонстрировал заметное снижение после рекордной активности начала лета. Если июнь прошел под знаком ажиотажного спроса из-за ожиданий изменения условий государственных программ, то уже через месяц банки столкнулись с обратным эффектом — объемы выдачи кредитов резко сократились.

По данным аналитиков Frank RG, именно ипотека стала главным сегментом розничного кредитования, показавшим наибольшее падение. В июле банки выдали ипотечных кредитов на 355,3 млрд рублей. Это на 25,4% меньше, чем месяцем ранее в денежном выражении, и на 15,8% меньше по количеству сделок. Всего за первые семь месяцев 2026 года россияне получили ипотечных кредитов примерно на 2,5 трлн рублей.

Средний размер ипотечного кредита также начал снижаться. После роста в мае и июне показатель в июле опустился до 4,3 млн рублей — это на 11,4% меньше июньского значения.

Июньский всплеск оказался отложенным спросом

Главной причиной резкого падения стала не потеря интереса россиян к недвижимости, а последствия необычно высокого спроса в предыдущем месяце.

В июне многие заемщики стремились оформить ипотеку до предполагаемого ужесточения условий государственной программы «Семейная ипотека». Изначально изменения ожидались с 1 июля, поэтому часть граждан попыталась ускорить покупку жилья и успеть получить кредит на прежних условиях.

Однако сроки корректировки программы позже были перенесены на 1 октября. В результате значительная часть спроса была фактически перенесена из будущих месяцев в июнь, что и сформировало резкий провал в июле.

Банки отмечают: ситуация выглядит не как временный сбой, а как начало перестройки структуры ипотечного рынка.

Государственные программы теряют доминирование

В последние годы именно льготная ипотека оставалась основным двигателем рынка. Доступные ставки по государственным программам поддерживали спрос даже в условиях высоких рыночных ставок, однако одновременно усиливали зависимость отрасли от бюджетной поддержки.

Теперь эта модель постепенно меняется.

В ВТБ отмечают, что в июле главным драйвером рынка стала именно рыночная ипотека. Ее доля увеличилась на 12 процентных пунктов и достигла 52%. По мнению представителей банка, снижение ставок и адаптация заемщиков к новым условиям формируют основу для дальнейшего роста обычной ипотеки.

В Альфа-банке также сообщили, что объем выдачи рыночной ипотеки практически сохранился на уровне июня, тогда как основное снижение пришлось именно на программу «Семейная ипотека».

«Просадка произошла прежде всего из-за ажиотажа перед ожидаемыми изменениями условий господдержки», —

объясняют участники рынка.

Рынок становится более самостоятельным

О перестройке ипотечного рынка говорят и в Сбербанке. По данным аналитиков сервиса «Домклик», за год доля льготных программ в общем объеме ипотечных выдач снизилась.

Если летом 2025 года государственные программы занимали около 72% рынка, то к июлю 2026 года их доля сократилась примерно до 57%. Одновременно увеличилась роль рыночной ипотеки.

Это означает, что покупатели постепенно начинают возвращаться к классическим банковским продуктам, где ставка формируется без прямой государственной компенсации.

Однако этот процесс будет зависеть сразу от нескольких факторов: уровня ключевой ставки, стоимости жилья, доходов населения и дальнейших решений правительства по программам поддержки.

Что ждет покупателей жилья

Для потенциальных покупателей нынешняя ситуация выглядит неоднозначно.

С одной стороны, снижение ажиотажа может привести к более спокойному выбору квартир и уменьшению давления на цены со стороны покупателей, которые стремились успеть до изменения правил. С другой — доступность ипотеки по-прежнему остается главным ограничителем спроса.

Рынок постепенно уходит от эпохи массовой льготной ипотеки, когда именно государственные программы определяли динамику продаж. Теперь банки и заемщики будут искать новый баланс между стоимостью кредита и возможностями покупателей.

Главный вопрос ближайших месяцев — станет ли июльское падение временной коррекцией после июньского бума или это начало более длительного периода охлаждения.

Пока банки склоняются ко второму сценарию: ипотека не исчезает, но меняется. Главным источником спроса все меньше становятся государственные программы и все больше — реальные финансовые возможности заемщиков.