Роль блокчейна в торговле недвижимостью

Москва, 23:30, 25 Дек 2018, редакция FTimes.ru, автор Сергей Кузнецов.

Сторонники технологии, которая позволяет использовать цифровые валюты, такие как биткоин, говорят, что она может революционизировать сделки с недвижимостью, но сможет ли криптовалюта преодолеть свою темную репутацию?

В сентябре REcoin, стартап, объявивший себя «единственной криптовалютой, обеспеченной недвижимостью», был уничтожен Комиссией США по ценным бумагам и биржам за мошенничество.

Стартап в Лас-Вегасе планировал использовать технологию блокчейна — растущий список публичных записей, которые зашифрованы и связаны через сеть компьютеров — для поддержки своей валюты. Компания запустила первичное размещение монет (ICO), эквивалентное первичному публичному предложению цифровой валюты или токенов, и, как утверждается, привлекла миллионы. Но, как оказалось, REcoin обманывал инвесторов. Согласно данным SEC, у него никогда не было «каких-либо реальных операций», они не инвестировали и не отчитывались, сколько денег было собрано.

REcoin является одним из многих стартапов, стремящихся использовать блокчейн в сфере недвижимости. И подобные инциденты иллюстрируют некоторые потенциальные опасности зарождающейся технологии. В то время как приложения на основе блокчейна рекламируются как безопасные, мир ICO — это виртуальный Дикий Запад. Это слабо регулируемая серая зона, и любой желающий может начать продажу токенов только с помощью объявления на сайте. Это та же технология, которая позволяет использовать биткоины, которые генеральный директор JPMorgan Chase Джейми Даймон назвал в сентябре «мошенничеством».

«Это создание чего-то из ничего, что для меня ничего не стоит», — сказал банковский служащий. «Это плохо кончится».

Нельзя сказать, что базовая технология биткоина не имеет своих преимуществ. В октябре JPMorgan запустил сеть обработки платежей на основе блокчейна, которая, по словам банка, позволит быстрее и надежнее переводить деньги. А некоторые руководители, в том числе девелопер Бен Шаул из Magnum Real Estate Group, считают, что блокчейн изменит правила игры в сфере недвижимости Нью-Йорка.

Развитие кондоминиума Magnum станет первым местом в Нью-Йорке, который будет принимать биткоин платежи.

Эрик Хедват, также из Magnum, добавил, что биткоин более эффективен, чем другие способы оплаты, и снижает комиссионные и время транзакций.

Но биткоин — не единственный способ, которым игроки на рынке недвижимости заставляют работать на них блокчейн. Сторонники этой технологии утверждают, что она обеспечит более плавные трансграничные переводы, сократит время транзакций с недель до часов, положит конец монополиям на данные и создаст безопасный глобальный рынок недвижимости.

«В сфере недвижимости блокчейн может сильно помочь как в титульном бизнесе, так и практически во всех его аспектах», — сказал Хедват.

Другие отрасли уже экспериментируют с технологией шифрованного реестра. Например, IBM использует его для мониторинга своей сети распределения продуктов питания и недавно выпустила приложение на основе блокчейна для трансграничных платежей. Точно так же стартап Propy, базирующийся в Сан-Франциско онлайн-рынок недвижимости, использует блокчейн для упрощения трансграничных транзакций. Propy, запущенный в этом году, уже заключил одну такую ​​сделку с недвижимостью в режиме онлайн. Основатель TechCrunch Майкл Аррингтон, который также является инвестором Propy, купил квартиру в Киеве, Украина, за 60 000 долларов через платформу в сентябре.

Царствование в дикой паутине

Как следует из названия, блокчейн представляет собой серию закодированных блоков, связанных как бусы. Из-за своей линейной структуры он создает прозрачную и неизменную запись каждой транзакции и каждой точки доступа, что, по словам сторонников, устраняет всякую неясность, которая ведет к мошенничеству. Некоторые так называемые держатели ключей также могут получить доступ к блокчейну практически из любого места. Эти держатели, каждый из которых имеет уникальный код доступа, могут обмениваться важными данными со всеми сторонами транзакции, включая банки, титульные компании, правительства или даже потребителей.

Одним из наиболее очевидных применений блокчейна в сфере недвижимости является «токенизация активов», которая позволяет частным лицам покупать токены, которые представляют собой долю собственности или долю компании, которая владеет собственностью.

Но ICO — общеизвестная болячка. И в последние несколько месяцев произошел взрыв продаж цифровой валюты.

REcoin был одним из нескольких стартапов в сфере недвижимости, который проводил продажи токенов этим летом. В тот же период Propy привлекла 16 миллионов долларов за счет продажи своих «PRO монет», провайдер данных RexMLS привлек $ 4,5 млн. «монет REX», чтобы конкурировать с такими компаниями, как Zillow и CoStar, и Atlant, который стремится стать «убийцей Airbnb, Booking и Expedia», собрал 6 миллионов долларов в виде «токенов ATL». Stayawhile, находящийся в Манхэттене стартап, предлагающий аренду меблированных квартир в городских центрах, таких как Нью-Йорк и Бостон, начинает свою работу с продажи токенов в ноябре.

Хотя концепция проста, вопрос о том, следует ли регулировать продажу токенов государственным органом, остается неясным.

«Мы смотрим на безопасность? Мы смотрим на товар? Валюта? Коллекционирование?», — сказал Мэтт Гертлер, юрист по цифровым валютам и соучредитель Digital Assets Research, добавив, что каждая монета или токен должны оцениваться исходя из того, для чего они предназначены.

В июле SEC выпустила заявление, в котором отмечалось, что токены иногда можно считать ценными бумагами. Это сделало бы эти токены предметом надзора агентства и ограничивало бы тех, кто может в них инвестировать. Многие фирмы ответили публикацией юридических заключений, объясняющих, почему их собственные токены не являются ценными бумагами, ссылаясь на «критерий Хауи» — набор критериев, определяющих, квалифицируется ли инвестиция как ценная бумага. Основной вопрос теста заключается в том, полностью ли доходы от инвестиций основаны на действиях кого-либо, кроме инвестора (если это так, то инвестиции будут считаться ценными бумагами).

Но не все думают, что это так просто…

«В блокчейне мы находимся во времена интернета 1990-х», — сказал адвокат по корпоративным ценным бумагам Джеральд Рейхсен из Gerald Reihsen PLLC. «А в ICO мы в акциях 1890-х годов».

Хотя он описывает себя как энтузиаста блокчейна, Рейхсен сказал, что ожидает значительных осложнений до того, как токены выйдут из серой зоны регулирования.

Геннадий Гуревич, управляющий портфелем фонда Dominion Capital, который инвестирует в стартапы в сфере недвижимости, сказал, что ICO — это золотая жила для спекулянтов. Хотя есть законные игроки, стремящиеся собрать деньги, «плохие парни» придают пространству темную репутацию, отметил он.

«Это простой способ собрать деньги у многих людей, используя только белую бумагу и никакого продукта», — сказал Гуревич. «Если бы большинство этих компаний пошли традиционным путем [венчурного капитала], их бы высмеяли».

Новый способ заключать сделки

Хотя блокчейн в первую очередь рассматривается как средство для создания и поддержки криптовалюты, он также имеет другие практические повседневные приложения, в том числе для недвижимости, такие как внесение изменений того, как продается недвижимость, и как регистрируются сделки. В технологии используется протокол, известный как «смарт контракты» — функция платформы Ethereum, основанной на блокчейне, которая была разработана группой программистов в 2014 году. Смарт контракты автоматически выполняют команды, когда выполняются такие условия, как срок действия.

Использование блокчейна для трансграничных транзакций является многообещающим, но поскольку технология развивается, безопасность по-прежнему является серьезной проблемой, и обеспечение идентичности ключевых владельцев имеет решающее значение. Согласно источникам в индустрии данных, характеристики блокчейна делают его прозрачным, но также и анонимным, что может повысить его привлекательность для «плохих» игроков.

Рейхсен признал, что блокчейн все еще разделяет те же ошибки безопасности, что и существующие онлайн-системы для финансовых транзакций.

«Экосистема вокруг нее имеет все слабые стороны и, возможно, даже больше, чем экономические транзакции в киберпространстве в целом», — сказал он, добавив, что по-прежнему считает, что технология обладает «замечательной безопасностью».

Для стартапов просто заставить работать технологию — это подвиг, но более сложная задача — определить, соответствуют ли их программы или контракты закону. В США были предприняты дополнительные шаги по легитимизации смарт контрактов. В марте штат Аризона принял в марте поправку к «Закону об электронных транзакциях штата Аризона», которая расширила определение электронного контракта, включив в него блокчейн.

«Мы не ждем принятия каких-либо законов», — сказал Лифтрасир из IBREA, который основал Velox.RE. «Мы просто должны соблюдать существующие законы».

Другие страны уже используют технологию распределенного реестра для регистрации продаж недвижимости. Как сообщает Forbes, Республика Грузия объединилась с компанией-разработчиком программного обеспечения Bitfury для записи прав на землю на приватной платформе, основанной на блокчейне. Шведская земельная книга и стартап ChromaWay сделали еще один шаг и смоделировали программу покупки и продажи недвижимости с использованием блокчейна. По состоянию на октябрь, ChromaWay работает с правительством в Индии для реализации аналогичной программы.

Технологическая утопия?

По словам Рейхсена, на ранних стадиях новой технологии пионерами движет ощущение возможности.

«Цикл всегда начинается с технологов, которые считают, что у них есть глобальное решение, — сказал он, и, хотя в технологии есть ценность, — они всегда преувеличивают».

«Они слишком верят в его утопические качества», — отметил адвокат.

Одним из таких оптимистов является Стивен Кинг, наследник небольшой фирмы по недвижимости в Принстоне, штат Нью-Джерси, и основатель RexMLS. Присоединившись к бизнесу своего отца, Кинг обнаружил, что они платят более 10 000 долларов в год за доступ к важнейшим данным, которые были заблокированы в хранилищах крупных компаний, занимающихся данными о недвижимости.

Теперь, используя технологию блокчейна, он пытается создать сервис множественного листинга, который может быть на равных с Zillow, CoStar и другими гигантами данных. Как и CompStak, RexMLS предоставит доступ тем, кто вносит данные в систему. Платформа, сказал Кинг, не будет ограничена региональными или даже национальными линиями, и она обеспечит глобальный сервис листингов.

«Мы создаем компанию, которая объединяет все мировые базы данных по недвижимости», — сказал Кинг.

RexMLS также создал Zillow-подобный пользовательский интерфейс, который со временем позволит потребителям искать, покупать и сдавать в аренду недвижимость через сайт.

Но чтобы добиться успеха, платформе потребуются миллионы пользователей для предоставления данных. Кроме того, RexMLS столкнулся с технической проблемой во время продажи токенов в августе, и фирма потеряла первые 1,3 миллиона долларов, которые она собрала, из-за ошибки, отправив средства на мертвый адрес. По словам Кинга, компания быстро исправила ошибку и пообещала выплатить компенсацию своим инвесторам.

Но из-за таких сбоев в ICO некоторые сторонники блокчейна хотят провести черту в песке между механизмом сбора средств и их собственными приложениями. На самом деле, не все стартапы, использующие эту технологию, выпускают свои собственные токены, и, в некоторых случаях, в них нет необходимости.

Даже преданные энтузиасты блокчейна знают, что до массового внедрения этой технологии еще далеко. Хедват из Magnum сказал, что вряд ли в ближайшее время произойдет огромный переход на блокчейн в Нью-Йорке или на других крупных рынках, но этот день наступит.