Когда единственное жильё могут забрать за долги: юридические тонкости и исключения из правил

Москва, 20:10, 13 Май 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

В общественном сознании давно укоренилось представление: единственное жильё — это неприкосновенная крепость, которую не имеют права отнять даже в случае банкротства. Однако российская правовая практика знает ряд исключений, когда защита «единственного» не работает. В интервью для РБК адвокат Ольга Сулим рассказала, в каких случаях человек может остаться без крыши над головой, даже если в собственности у него только одна квартира.

Закон на стороне должника — но не всегда

Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, единственное пригодное для постоянного проживания жильё не может быть обращено во взыскание по долгам. Это правило закреплено с целью гуманного отношения к гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Судебная практика на первый взгляд следует этому принципу. Но на деле — как подчёркивает Сулим — существует «масса исключений».

Ипотека: защита не действует

Первое и самое очевидное исключение — ипотека. Если жильё приобретено в кредит под залог самого себя, то оно уже не подпадает под защиту закона. В случае невыплат банк имеет полное право на изъятие квартиры или дома, даже если это единственная недвижимость у должника.

«В случае ипотеки действуют иные правила: жильё автоматически включается в конкурсную массу имущества, подлежащего реализации», —

поясняет Сулим.

Не живёшь — теряешь

Ещё один важный нюанс — фактическое проживание. Если человек формально владеет единственным жильём, но сам там не живёт и не прописан, либо сдаёт его в аренду, суд может признать объект недвижимого имущества подлежащим продаже. По мнению юристов, это особенно актуально в делах о банкротстве: суд будет стремиться максимально удовлетворить требования кредиторов.

Встречаются случаи, когда человек владеет несколькими объектами недвижимости и пытается сохранить наиболее ценный из них, указывая в качестве «единственного» более дешёвую, но фактически неиспользуемую жилплощадь. Судебная система и в таких ситуациях способна отказать в иммунитете — подобные действия могут быть расценены как злоупотребление правом.

Апартаменты — не жильё

Отдельной строкой в ряду исключений стоят апартаменты. Несмотря на то, что многие россияне сегодня проживают в апарт-комплексах, юридически такие помещения не считаются жилыми. А это значит, что они не подпадают под защиту закона как «единственное жильё». Даже если апартаменты — это фактически единственный roof над головой, формально они могут быть проданы за долги.

«Апартаменты, в отличие от квартир, не признаются жилыми помещениями. Это значит, что они не обладают исполнительским иммунитетом, —

подчёркивает адвокат. —

И если человек не имеет другой недвижимости, но живёт в апартаментах, он всё равно рискует лишиться своего “дома”».

К чему готовиться должникам

Сложившаяся судебная практика демонстрирует: подход к единственному жилью становится всё более прагматичным. Закон учитывает не только формальное наличие имущества, но и его фактическое использование. В этой связи должникам рекомендуется не только консультироваться с юристами на ранней стадии, но и тщательно документировать, что именно используемая недвижимость — действительно их основное и единственное место проживания.

Важно помнить: закон не защищает злоупотребление правами. Если вы пытаетесь сохранить имущество в ущерб кредиторам, скрывая реальное положение дел, суд может занять сторону истца.

Комментарий эксперта

Иван Крылов, специалист по гражданскому праву:

«Государство продолжает балансировать между защитой прав граждан и необходимостью исполнения судебных решений. Единственное жильё — это не абсолютная гарантия, а скорее презумпция, которую можно опровергнуть. Особенно в условиях, когда банкротства физлиц становятся массовыми».

Что делать, чтобы сохранить жильё?

1. Не допускать просрочек по ипотеке — при первых признаках финансовых проблем обращаться в банк за реструктуризацией.
2. Не сдавать квартиру, если она единственная — это может быть расценено как использование недвижимости в коммерческих целях.
3. Заблаговременно прописаться и проживать в жилье — важно доказать суду, что именно это место является постоянным.
4. Не пытаться спрятать ценную недвижимость под видом «единственной» — такие действия легко раскрываются в ходе процедуры банкротства.

Миф о неприкосновенности единственного жилья трещит по швам. В условиях нарастающих долгов и банкротств судебная система всё чаще отходит от формального подхода и оценивает реальные обстоятельства. Единственный способ защитить себя — быть честным, юридически грамотным и своевременно реагировать на проблемы.