Закон и жильё: три случая, когда россияне могут лишиться своей квартиры

Москва, 18:50, 04 Июн 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

На первый взгляд кажется, что собственность на жильё в России — нерушимое право, защищённое Конституцией. Однако в юридической практике существуют вполне законные основания, по которым даже добросовестный владелец может быть лишён квартиры. Об этом рассказала адвокат Московской коллегии адвокатов «Аронов и партнёры» Наталья Гусева. Разбираем три ключевых случая, при которых россияне рискуют потерять свою жилплощадь.

Долги и роскошное жильё: когда можно лишиться даже единственной квартиры

Согласно российскому законодательству, взыскание по долгам не может быть обращено на единственное жильё. Однако это правило работает не всегда. Суд может признать жильё «роскошным» — если оно существенно превышает нормы по площади или стоимости, установленные для социального жилья.

В рамках процедуры банкротства, если суд сочтёт квартиру непомерно дорогой для обычного проживания, её могут выставить на продажу. А взамен должнику обязаны предоставить иную жилплощадь, соответствующую социальным нормам — меньшую по площади и стоимости. Важно: речь идёт не о лишении крыши над головой, а о её «замене» в пользу погашения долгов.

«Если квартира — пентхаус с панорамными окнами в центре Москвы, а долги огромны, суд имеет право выставить её на торги», —

поясняет Наталья Гусева.

Оспаривание права собственности: если жильё продано с нарушениями

Вторая ситуация — это сделки с недвижимостью, совершённые с нарушением воли прежнего собственника. Подделка документов, подписание договора без ведома владельца, использование доверенностей с фальсифицированными подписями — всё это основание для признания сделки недействительной.

Даже если покупатель действовал добросовестно и не знал о нарушениях, он может лишиться квартиры. В таких случаях суд встаёт на сторону пострадавшего собственника, и квартира возвращается ему. Добросовестному покупателю остаётся только одно — взыскивать убытки с тех, кто продал ему жильё незаконно.

«Закон не защищает от всех рисков. Проверка юридической чистоты сделки — обязанность покупателя», —

подчёркивает адвокат.

Недействительная сделка: ошибки и злоупотребления

Третий случай — это сделки, признанные ничтожными или оспоримыми. Такое может произойти, если:

• сделка заключена с недееспособным гражданином (например, пожилым человеком с психиатрическим диагнозом);
• договор подписан под давлением, угрозами или в состоянии обмана;
• нарушены ключевые нормы законодательства (например, обязательства по оформлению).

В этих ситуациях суд может признать сделку недействительной, а квартиру вернуть первоначальному владельцу. Актуальные примеры — договоры, заключённые с пенсионерами под предлогом помощи или «сделки дарения», оформленные мошенниками.

Как обезопасить себя: рекомендации экспертов

Риски потери жилья касаются не только тех, кто оказался в сложной финансовой ситуации. Угрозой может стать небрежность в бумагах, доверчивость или элементарное незнание закона. Вот что советуют юристы:

1. Проверяйте юридическую чистоту квартиры. Требуйте выписку из ЕГРН, историю переходов прав собственности, отсутствие арестов и обременений.
2. Никогда не оформляйте документы, не прочитав их. Особенно важно — понимать, что именно вы подписываете.
3. При покупке квартиры пользуйтесь услугами проверенного нотариуса или юриста.
4. Следите за финансовыми обязательствами. При просрочках и кредитных долгах лучше заранее обращаться за реструктуризацией, чем доводить дело до суда.

Юридическая грамотность — лучшая защита

Жилищный вопрос — один из самых чувствительных в России. И хотя законы во многом защищают права владельцев, существует целый ряд случаев, когда даже «неприкосновенное» жильё может быть отобрано. Понимание своих прав, внимательное отношение к документам и своевременное выполнение финансовых обязательств — главные гарантии того, что ваш дом действительно останется вашей крепостью.