Семейная ипотека по-новому: с 2026 года семьи смогут оформить только один льготный кредит

Москва, 20:10, 29 Окт 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу обновлённые правила предоставления семейной ипотеки — одной из самых популярных программ государственной поддержки граждан. Нововведения не затронут размер льготных ставок, но значительно изменят саму логику получения таких кредитов. Теперь на одну семью можно будет оформить лишь один льготный ипотечный займ, независимо от того, кто из супругов выступает заёмщиком.

Что изменится

По данным Минфина России, ключевое новшество касается ограничения числа льготных кредитов. Если ранее требование «одна льготная ипотека в одни руки» распространялось на каждого отдельного заёмщика, то теперь это понятие трактуется шире — «одни руки» означает всю семью. Таким образом, супруги больше не смогут оформить по отдельной льготной ипотеке каждый на своё имя.

Чтобы соблюсти новые правила, оба взрослых члена семьи должны будут выступать созаёмщиками. При этом допускается участие третьих лиц — например, родителей или родственников — если семейного дохода не хватает для одобрения кредита.

Почему принимаются такие меры

Минфин объясняет изменения необходимостью повысить адресность господдержки и исключить злоупотребления, когда одни и те же семьи фактически получали несколько льготных займов.

«Наша цель — чтобы помощь действительно получали те, кто впервые улучшает жилищные условия», —

подчеркнули в ведомстве.

Кроме того, власти надеются, что новая система сделает рынок льготного кредитования более устойчивым, а банки — менее подверженными рискам перекредитования.

Рефинансирование комбо-ипотеки: новая логика

Ещё одно важное изменение касается рефинансирования так называемой “комбо-ипотеки”. Сейчас многие семьи берут жильё по смешанной схеме: часть кредита — по льготной ставке (6% для семейной ипотеки), а часть, превышающая лимит программы (12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн — для регионов), оформляется по рыночной ставке.

Сегодня рефинансирование такой ипотеки приравнивается банками к выдаче нового кредита, а значит, льгота теряется. Но с 1 февраля 2026 года порядок изменится:
при рефинансировании будет учитываться доля кредита, выданная по льготной программе. То есть пересчитываться ставка будет не целиком по рыночным условиям, а частично — с сохранением льготной составляющей.

Размер скидки, по словам представителей Минфина, будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и стоимости фондирования банков. Это должно сделать рефинансирование более справедливым и гибким инструментом для семей, не теряющих право на господдержку.

Рынок ипотеки: чего ждать дальше

Эксперты рынка недвижимости считают, что ужесточение условий может привести к временной паузе в росте объёмов льготных кредитов, но не окажет резкого негативного эффекта.
«Семейная ипотека по-прежнему останется самым доступным инструментом покупки жилья. Главное изменение — это контроль над использованием программы», — отмечает директор аналитического центра «ДомКлик» Андрей Макаров.

По оценкам Минфина, уже сегодня около 40% всех ипотечных займов в стране оформляются по льготным программам, из них значительная доля — именно семейная ипотека. Новый порядок должен, по задумке правительства, сократить число фиктивных сделок, когда один и тот же дом фактически приобретался на несколько субсидированных кредитов.

Что это значит для семей

Для большинства семей, которые берут ипотеку впервые, новые правила не станут препятствием. Однако те, кто рассчитывал оформить вторую льготную ипотеку — например, на покупку квартиры детям или расширение жилплощади, — столкнутся с ограничениями.

Минфин предлагает решать такие вопросы через рефинансирование или использование рыночных ипотечных программ, ставки по которым постепенно снижаются вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Эксперты подчеркивают: до 1 февраля 2026 года действуют прежние условия. Поэтому у семей, планирующих покупку жилья, есть чуть больше года, чтобы оформить льготный кредит по старым правилам.

Справка

Семейная ипотека действует в России с 2018 года. Программа рассчитана на семьи, в которых после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребёнок. Ставка — от 6% годовых, а максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, и до 6 млн рублей — в остальных регионах.