Семейная ипотека в 2026 году: кому дадут льготу и почему правила станут строже

Москва, 20:10, 08 Ноя 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

В 2026 году семейная ипотека сохранится, но оформить её станет сложнее. Программа, которая в последние годы помогала тысячам молодых семей приобрести жильё по льготной ставке, претерпит серьёзные изменения. Минфин намерен сделать её более «адресной», а значит — доступной только действительно нуждающимся.

Что такое семейная ипотека и кто может её получить

Семейная ипотека — государственная программа, запущенная в 2018 году, благодаря которой семьи с детьми могут оформить кредит на покупку или строительство жилья по ставке до 6% годовых, где разницу до рыночной ставки банкам компенсирует государство.

Сейчас получить такую ипотеку могут:

• семьи, где есть хотя бы один ребёнок до 7 лет;
• семьи с двумя и более детьми младше 18 лет;
• семьи, воспитывающие ребёнка-инвалида.

Программа стала одной из самых востребованных мер господдержки: по данным «Дом.РФ», только за 2024 год было выдано более 450 тысяч льготных кредитов на общую сумму свыше 1,7 трлн рублей.

Что изменится в 2026 году

Новые условия вступят в силу с 1 февраля 2026 года. Несмотря на ожидания, что льготы будут расширены (в частности, что ипотеку смогут оформить семьи с детьми до 14 лет, как предлагал президент), правила, напротив, станут строже.

Только одна ипотека на семью

Теперь на одного ребёнка можно будет оформить только один льготный кредит. Если раньше каждый из супругов имел право на «свою» семейную ипотеку (при условии, что второй не выступает созаёмщиком), то с 2026 года оба родителя обязаны быть созаёмщиками.

Это закроет популярную «лазейку», когда пара могла фактически получить два льготных кредита, оформив их на разных супругов.

Однако для родителей, не состоящих в официальном браке, послабление останется — каждый сможет воспользоваться правом отдельно. Правда, в этом случае банк будет учитывать только доход одного заёмщика, что уменьшает шансы на одобрение кредита.

Запрет на «донорскую» ипотеку

Популярная схема, при которой льготный кредит оформлялся на родственника или знакомого с ребёнком подходящего возраста, уходит в прошлое. Теперь заёмщиками и созаёмщиками обязаны быть оба родителя ребёнка, на основании которого предоставляется льгота.

Эксперты называют эту меру логичной: по оценке Минфина, до 15% семейных ипотек оформлялись с нарушением духа программы — фактически на третьих лиц, использовавших её как способ сэкономить на инвестиционной покупке.

Возможность рефинансирования

Одно из немногих положительных нововведений — возможность рефинансировать семейную ипотеку.

Ранее при попытке пересчитать ставку банк рассматривал это как новый кредит, а повторно оформить семейную ипотеку на того же ребёнка было нельзя. Теперь банки смогут рефинансировать только «рыночную» часть комбинированного кредита, сохраняя льготную ставку на остальную.

По словам Алексея Ниденса, заместителя генерального директора «Дом.РФ», эта мера «поможет тысячам семей, оформивших комбинированные займы, снизить ежемесячную нагрузку и повысить платёжную дисциплину».

Условия семейной ипотеки в 2025 году (действуют до 1 февраля 2026)

Ставка: не выше 6% годовых.

Срок кредита: до 30 лет.

Первоначальный взнос: от 20%, но фактически выше — банки ограничивают поток за счёт повышенных требований.

Максимальная сумма кредита:

• до 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга и областей;
• до 6 млн рублей — для остальной России.

Объекты покупки: новостройки, индивидуальные дома, а также вторичное жильё — при отсутствии активного строительства в регионе.

Почему правила ужесточают

Минфин объясняет реформу необходимостью «повысить адресность программы». По словам председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, многие семьи использовали льготную ипотеку не для решения жилищного вопроса, а как инвестиционный инструмент — для перепродажи или сдачи жилья в аренду.

«Ипотека должна помогать тем, кто действительно нуждается в собственном жилье, а не тем, кто ищет способ заработать на господдержке», —

подчеркнул Аксаков.

Кроме того, на фоне роста ключевой ставки и бюджетных расходов государство стремится сократить объём субсидирования банков. В 2025 году на программу семейной ипотеки уже выделено более 400 млрд рублей, и повышение точности распределения льгот становится приоритетом.

Возможные социальные последствия

Эксперты предупреждают: новые ограничения могут привести к неожиданным социальным эффектам.

Некоторые аналитики прогнозируют волну «фиктивных» разводов — чтобы сохранить за обоими родителями право на отдельную льготную ипотеку. Также ожидается снижение числа официальных браков среди молодых семей.

Однако экономисты считают, что массового характера явление не примет. «Большинство семей всё же выбирают стабильность и совместное владение жильём, а не риск ради второй ипотеки», — отмечает финансовый аналитик Ирина Козлова.

Что ждёт программу дальше

По оценке «Дом.РФ», несмотря на ужесточение, спрос на семейную ипотеку сохранится высоким. На фоне медленного снижения рыночных ставок (ожидается, что к концу 2026 года ключевая ставка опустится до 13–14%), льготный кредит по-прежнему останется самым доступным способом покупки жилья.

Эксперты считают, что правительство вряд ли свернёт программу до 2030 года — напротив, её будут постепенно корректировать, подстраивая под демографическую политику и бюджетные возможности.

Семейная ипотека в 2026 году сохранит свою ключевую функцию — поддерживать семьи с детьми в приобретении жилья. Но воспользоваться ею смогут лишь те, кто действительно нуждается в госпомощи. Программа становится точечным инструментом социальной политики, а не массовым финансовым продуктом.