Новый порядок ипотеки с 2026 года: стоит ли покупать квартиру до Нового года

Москва, 20:10, 27 Ноя 2025, редакция FTimes.ru, автор Елена Галицкая.

В 2026 году на российском рынке недвижимости ожидаются значительные изменения в ипотечном кредитовании. Уже сейчас наблюдается оживление на рынке новостроек, которое, по прогнозам экспертов, достигнет пика в декабре. Многие покупатели стремятся воспользоваться текущими условиями программ и фиксируют ставки до вступления новых правил в силу. Разберёмся, что именно изменится с 1 января 2026 года и стоит ли спешить с покупкой жилья.

Что изменится в ипотечных программах

С начала 2026 года условия ипотечного кредитования станут более дифференцированными. Основные изменения коснутся семейной ипотеки:

1. Ограничение для супругов: больше нельзя будет брать субсидированные займы на каждого супруга отдельно. Семья сможет выступать лишь созаёмщиком по единственному кредиту.
2. Повышение ставок для большинства семей: особенно для семей с одним ребёнком. Исключение составляют многодетные семьи — их кредиты станут дешевле. Однако доля таких покупателей составляет лишь около 10% от всех потенциальных клиентов.
3. Дифференцированные ставки: для семей с одним ребёнком до шести лет ставки могут достигать 12%.
   При этом для рыночных кредитов ожидается повышение доступности за счёт возможного смягчения монетарной политики Центробанка, что может привести к снижению ключевой ставки и облегчению условий для получения ипотеки.

Как отмечает генеральный директор Ikon Development Иван Виноградов, такие изменения создают «эффект последнего вагончика» на рынке. Люди стремятся оформить ипотеку до того, как действующие льготы будут изменены.

Почему сейчас — лучший момент для покупки

Эксперты едины во мнении: предновогодний период — традиционно пик активности на рынке недвижимости. Люди стремятся зафиксировать текущие условия, пока ставки субсидированных ипотек остаются доступными для большинства семей.

Ирина Векшина, эксперт по ипотечному кредитованию ИНКОМ-Недвижимость, объясняет:

«Из-за изменений, планируемых с 1 февраля 2026 года, на рынке сейчас наблюдается ажиотаж. Многие хотят оформить ипотеку до нововведений, чтобы зафиксировать условия. Политика Центробанка и тенденция к снижению ключевой ставки также стимулируют спрос».

Аналогичную точку зрения поддерживает коммерческий директор HART Development Вадим Карасёв:

«Сегодняшняя покупка почти всегда выгоднее завтрашней. С нового года ставки и условия могут измениться, поэтому фиксировать ипотеку сейчас имеет смысл».

Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин отмечает, что банки уже фиксируют высокий поток заявок: оформление займа занимает больше времени, а покупатели переживают, успеют ли пройти одобрение до введения новых правил.

Когда стоит отложить покупку

Несмотря на ажиотаж, не всем стоит спешить с покупкой жилья:

1. Если доходы нестабильны или первоначальный взнос недостаточен.
2. Если объект жилья ещё не выбран.
3. Если клиент не подходит под субсидируемые программы.

В таких случаях пауза позволит накопить дополнительные средства, снизить долговую нагрузку и внимательнее подойти к выбору недвижимости. Как отметил Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

«После адаптации к новым правилам банки могут предложить обновлённые продукты и условия, на которые будет проще ориентироваться».

Перспективы цен на жильё

Цены на недвижимость продолжают расти. Основные факторы — увеличение НДС с 2026 года, рост стоимости строительных материалов, повышение зарплат и общих издержек на стройку.

По мнению директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко:

«Снижение ключевой ставки будет стимулировать спрос, а предложение, напротив, снизится из-за сокращения запусков новых проектов. Дефицит приведёт к росту цен».

Иван Миряшев, руководитель департамента продаж BM GROUP, добавляет, что рост цен может опережать инфляцию. Даже при возможном снижении ставок ЦБ активизация рынка приведёт к увеличению стоимости жилья.

Что предлагают застройщики

Предновогодний период — время активных продаж. Девелоперы закрывают годовые планы, предлагая:

• дополнительные скидки;
• специальные ставки субсидирования;
• гибкие рассрочки.

Коммерческий директор Asterus Юлия Обухова считает, что такие меры частично компенсируют эффект высокой ключевой ставки. Валерия Шулева, руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера «Железно», отмечает, что с нового года изменятся условия по НДС, что также может повысить стоимость квартир.

Итоговые рекомендации

Покупка жилья сейчас имеет смысл для семей, которые соответствуют условиям субсидированных программ и могут позволить себе первоначальный взнос. При этом важно ориентироваться на собственные финансовые возможности, наличие накоплений и готовность к долговым обязательствам.

Для остальных покупателей стоит взвесить: есть ли возможность подождать появления новых продуктов или улучшить финансовые условия. С января 2026 года условия семейной ипотеки будут сложнее, а ставки могут вырасти. Поэтому стратегическое планирование и анализ своих возможностей остаются ключевыми при принятии решения.

Предновогодний период 2025 года — одно из лучших времен для покупки квартиры. Возможность зафиксировать действующие условия, дополнительные скидки от девелоперов и перспектива роста цен делают это решение особенно привлекательным. Однако тем, кто не подходит под субсидированные программы или имеет ограниченные финансовые ресурсы, стоит рассмотреть паузу и подготовиться к новым правилам 2026 года.