Этапы и документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Москва, 21:40, 22 Июн 2019, редакция FTimes.ru, автор Зоя Жаркова.

Нежилой фонд – это здание или же его часть (например, квартира), оснащенное всеми коммуникациями, к которому предъявляются все те же требования технической эксплуатации, что и к жилому фонду.

Главное, что отличает его от помещений жилого фонда, – это невозможность в нем зарегистрироваться (прописаться), а значит и проживать.

Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой предусматривает несколько этапов, на каждом из которых требуется сбор и предоставление определенного комплекта документов. Каждый из этих этапов нацелен на получение промежуточного разрешения от контролирующих органов.

Весь процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд, по оценкам экспертов, обычно длится около шести месяцев.

Перевод жилого помещения в нежилое, этап 1

Обращение в межведомственную комиссию для одобрения перевода.

Для начала следует убедиться, что в помещении не производилось никаких неузаконенных перепланировок.

Если кто-то до вас пытался капитально переделать жилое помещение, значит, процедуру перевода из жилого в нежилой фонд нужно начинать именно с легализации этих переделок.

Далее необходимо подготовить документы для предоставления в Департамент Управления Имуществом, чтобы специально созданная межведомственная комиссия рассмотрела вопрос о возможности перевода жилого помещения в коммерческий формат и утвердила разрешение.

Инициатива по сбору документов должна исходить только от одного из собственников помещения (либо от лица по доверенности от одного из собственников).

Подготовить же нужно следующую документацию:

Поэтажный план помещения. Для того чтобы заказать экспликацию поэтажного плана в Бюро Технической Инвентаризации, следует вначале обратиться в Департамент Управления Имуществом для получения доверенности, с помощью которой данную экспликацию можно заказать.

Это требует написания заявления установленного образца и предъявления следующих документов:

• паспорта РФ (с доверенностью, заверенной нотариально, если обращение оформляет доверенное лицо);
• документ, удостоверяющий право собственности на помещение: выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества; свидетельство о вступление в права наследования;
• договор купли-продажи;
• договор инвестирования.

Срок предоставления указанной доверенности составляет до 1 месяца.

Затем один из собственников (или лицо по доверенности) должен обратиться в БТИ, где пишет заявление с просьбой предоставить ему поэтажный план помещения.

К заявлению нужно приложить все указанные выше документы (вместо паспорта можно предоставлять его копию, заверенную нотариально).

Технический план и технический паспорт помещения. Данный документ заказывается по заявлению непосредственно в БТИ или же в МФЦ.

Заключение, выдаваемое пожарным надзором.

В нем должно быть указано, что данное помещение удовлетворяет всем пожарным требованиям и соответствует нормам. За данным заключением следует обратиться в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС, где нужно оформить заявление на проведение внеплановой инспекции. Ответственный сотрудник должен выехать на место и провести осмотр. По результатам осмотра составляется рекомендация и если все соответствует установленным нормам, то собственнику выдается заключение.

Заключение, выдаваемое санитарно-эпидемиологическим надзором.

Требуется обратиться в Санитарно-эпидемиологическую станцию соответствующего района, где написать заявление об инициировании проверки. Осмотр осуществляет ответственный сотрудник в назначенное время – акт о результатах осмотра забирается в СЭС.

Справка ДЕЗ.

Чтобы перевести жилую квартиру в нежилой фонд, требуется предоставление справки ДЕЗ. В данном документе содержится информация о прочих помещениях, которые находятся на том же этаже (в том же подъезде) с квартирой, которую требуется перевести. Справку можно получить в управляющей компании дома.

Нужно будет написать заявление, приложить паспорт (или доверенность), а также документ, подтверждающий право собственности на помещение.

Согласие соседей.

В 99% случаев перевод из жилого в нежилой фонд упирается именно в невозможность получить от собственников-соседей данное согласование, а оно требуется в обязательном порядке, если помещение (квартира) располагается в многоэтажном доме не на первом этаже (это важно). Если помещение на первом этаже, к тому же будет оборудовано отдельным входом с улицы, то спрашивать согласия соседей не требуется!

А теперь стоит оценить всю трудоемкость получения официального соседского согласия:

Нужно обратиться в управляющую компанию для инициации внеочередного собрания собственников жилого дома, а также с включением в повестку дня вопроса о переводе в нежилой фонд рассматриваемой квартиры.

Внеочередное собрание требует письменного уведомления (приглашения) не позднее чем за 10 суток до самого собрания.

Кворум составляет не менее половины от числа собственников дома.

Решение законно, если принимается более чем двумя третями голосов присутствующих.

Оцените вероятность того, что на внеплановое собрание придет более половины собственников квартир (особенно, если в доме несколько сотен квартир). А потом пришедшие еще и должны будут принять нужное вам решение, в котором лично они вовсе и не заинтересованы. Если хотя бы от половины требуется, чтобы проголосовало более 2/3, то это означает, что поддержка вашего проекта жильцами дома должна быть просто фантастической! В сущности, недостижимость синхронного согласия соседей – это главный барьер на пути перевода жилых помещений в нежилой фонд.

Техническое заключение от управляющей компании.

В данном документе, выдаваемом по заявлению при предоставлении паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру, описывается техническое состояние всего капитального строения. Здесь обязательно должна присутствовать фраза, что капитальная конструкция не находится в аварийном состоянии.

Выписка из домовой книги. Эта справка нужна, как подтверждение того, что в квартире, которую предполагается переводить в нежилой фонд, никто не прописан. Поэтому, во-первых, нужно озаботиться тем, чтобы пройти перерегистрацию заблаговременно, а во-вторых, следует учесть, что срок действия справки – ровно 2 недели.

Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Проект требуется подготовить в проектной компании, обладающей соответствующими лицензией, то есть, допусками СРО (это важно).

К готовому проекту следует приложить копию СРО с оборотной частью (где указан перечень всех разрешенных к проведению работ). Совершенно очевидно, что начинать сбор документации следует именно с согласия соседей. Если его не будет, то все дальнейшие усилия, увы, напрасны.

 Далее для перевода жилого помещения в нежилое необходимо, чтобы все собственники квартиры (именно все) или же их доверенные лица обратились в Департамент Управления Имуществом (который и является органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, а точнее – дающим разрешение на эту процедуру). Там каждый из собственников должен написать заявление, где должна быть указана причина перевода.

К заявлению прикладываются:

• Все указанные выше документы и справки (п.1-п.9);
• Паспорта РФ;
• Подтверждающие права собственности свидетельства и документы;
• Если переводом занимаются доверенные лица, то требуется предоставление оригиналов доверенностей, оформленных нотариально. Если же юридическое лицо, — то всех его учредительных документов.

Когда все документы собраны и предоставлены, комиссия начинает рассматривать заявку о выводе помещения из жилого фонда и перевода его в нежилой.

Срок рассмотрения и перевода по закону не должен превышать 45 суток. В процессе обсуждения рассматриваются различные факторы и возможные последствия образования на месте квартиры потенциального коммерческого помещения.

Решение подразумевает либо согласие с выдачей разрешения, либо мотивированный отказ с указанием причин. И в том, и в другом случае протокол обязаны выдать на руки по истечении трех суток. Без указания причин отказ вынесен быть не может – в этом случае у дела есть все шансы быть обжалованным в судебном порядке.

Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения, этап 2

Для определения стоимости перевода жилого помещения в нежилое, после получения протокола решения межведомственной комиссии всем (опять же) собственникам помещения (или же их доверенным лицам) следует обратиться в отдел приватизации и управления жилищным фондом БТИ (или же в многофункциональный центр предоставления государственных услуг — МФЦ) с соответствующим заявлением.

К заявлению следует приложить:

• Паспорт РФ.
• Свидетельства о собственности или же иные документы, подтверждающие соответствующие права заявителей на помещение.
• Протокол межведомственной комиссии.
• Поэтажный план.
• Технический паспорт.
• Доверенность, заверенная нотариально, если переводом занималось доверенное лицо.
• Учредительные документы, если переводом занималось юридическое лицо.

Сформированная комиссия из состава отдела управления жилищным фондом БТИ рассматривает заявление и составляет протокол о принимаемой к расчету стоимости, которую заявители обязаны доплатить через банк по предоставляемым комиссией реквизитам.

При определении величины доплаты комиссия принимает в расчет сразу несколько критериев:

• техническое состояние капитального строения;
• коммерческая привлекательность района и конкретного места расположения помещения;
• наличие рядом других подобных помещений;
• удобство в эксплуатации.

С 2018 года сколько будет стоить перевод жилого помещения в нежилое, решается на основе показателей балансовой стоимости, которая в свою очередь основывается на текущих рыночных ценах.

Регистрация прав собственности, этап 3

Финальную регистрацию перевода помещения в нежилой фонд проводит УФРС. Для этого все собственники должны обратиться непосредственно в УФРС или же в МФЦ (что удобнее) с заявлениями, к которым нужно приложить следующие документы:

• Паспорта РФ (и доверенности, в случае работы через доверенных лиц);
• Протокол межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
• Протокол комиссии отдела управления жилищным фондом БТИ;
• Учредительные документы, если за переводом обращалось юридическое лицо.

Требуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 1 000 рублей.

Регистратор принимает оригиналы и копии поданных документов (кроме паспортов) с предоставлением соответствующей расписки в получении. В ней будет указана дата готовности свидетельства. По предъявлении данной расписки можно будет забрать обновленные свидетельства о праве собственности на нежилое (уже) помещение.

Перевод жилого дома в нежилой фонд

При переводе жилого дома в нежилой фонд применяются те же самые нормы права, что и при переводе жилого помещения, но разница в том, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. То есть фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома, но если собственник какого-нибудь из помещений в составе данного дома откажется переводить свое помещение в нежилое, то возникнут трудности.

Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое

• заявление собственника или уполномоченного лица на перевод помещения;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо •нотариально засвидетельствованные копии);
• проект перепланировки, если таковая требуется, подготовленный в установленном порядке;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование или присоединения к переводимому помещению части общего имущества, а также документы, подтверждающие результаты голосования;
• технический паспорт помещения;
• поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений, план второго этажа помещений, находящихся над квартирой, план подвала, находящегося под квартирой.